很多朋友認(rèn)為
村里的房子和土地都是自己用的
那么自己也有權(quán)利進(jìn)行自由買賣
其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是存在錯(cuò)誤的
因?yàn)檗r(nóng)村宅基地非常特殊
跟一般的市場(chǎng)化的商品房不同
有很多限制
案情簡(jiǎn)介
向某欲購(gòu)買何某某因繼承所得位于張家界市某區(qū)某鎮(zhèn)某居委會(huì)某組的老屋場(chǎng)（原宅基地上有老房屋，現(xiàn)已被拆除）用于修建房屋，與何某某達(dá)成協(xié)議，2018年3月3日，向某向何某某支付3萬(wàn)元，何某某出具押金條一張，載明“何某某老屋場(chǎng)收到向某訂金3萬(wàn)元，剩下27萬(wàn)元到2018年4月14號(hào)一次性付清，過(guò)期不退押金，何某某反口，退押金雙倍6萬(wàn)元”。
后因何某某的其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返還已支付的3萬(wàn)元未果。
法院判決
何某某返還向某購(gòu)房款3萬(wàn)元，并支付利息4995元，共計(jì)34995元。限本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。審判后，各方均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”及《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定”的規(guī)定，所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年修正）第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。
本案中，何某某將其繼承的老屋場(chǎng)房屋出賣給向某，根據(jù)“地隨房走”的原則，必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓，由于向某不是該居委會(huì)的村民，其對(duì)該區(qū)域內(nèi)的宅基地不享有使用權(quán)，也不具備在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的權(quán)利，何某某將其在村集體所有土地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村村民的向某，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)依法應(yīng)予返還，故向某訴請(qǐng)何某某返還購(gòu)買老屋場(chǎng)房屋的款項(xiàng)3萬(wàn)元，既有事實(shí)根據(jù)，也有法律依據(jù)。無(wú)效的合同，自始沒(méi)有法律約束力，何某某因怠于向向某返還3萬(wàn)元購(gòu)房款，應(yīng)自資金占用之日即2018年3月3日起至實(shí)際清償之日止按照銀行相關(guān)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付資金占用期間的利息，向某訴請(qǐng)支付利息4995元，系對(duì)自身民事權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定。
何某某提出，向某支付的3萬(wàn)元系定金，以及土地管理法沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村房屋不能買賣的意見(jiàn)，于法無(wú)據(jù)；其又提出，案涉?zhèn)鶛?quán)已超過(guò)3年訴訟時(shí)效的意見(jiàn)，經(jīng)查，向某于2019年、2021年多次找何某某催要還款，并未超過(guò)訴訟時(shí)效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋所占土地屬于集體土地，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓首先需要村委會(huì)同意，再報(bào)鄉(xiāng)政府同意，然后才能通過(guò)縣區(qū)政府土地管理部門同意。一戶只能有一處宅基地，村民將該宅基地出售、贈(zèng)與后，再申請(qǐng)宅基地的，也不予批準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行買賣，外村人不能購(gòu)買本村的宅基地。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：
?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
?。ㄋ模p害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十六條無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年修正）
第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
來(lái)源：湖南高院
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