近日，《皖江晚報(bào)》第4版以“私下買(mǎi)賣(mài)宅基地上房屋 法院判決轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效”為題，深入報(bào)道了花山法院審結(jié)的一起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。原文如下：
私下買(mǎi)賣(mài)宅基地上房屋
法院判決轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效
從村民手中購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村宅基地上的一套自建房屋,前期只付了一部分購(gòu)房款后,因無(wú)力支付剩下房款,要求解除協(xié)議并退款遭拒,雙方到法院打起了官司。日前,花山區(qū)人民法院審結(jié)了一起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,判決雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。
2021年3月11日，某村村民劉某與非本村村民張某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，雙方約定張某以42萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)得劉某位于自家宅基地上的房屋。在向劉某支付22萬(wàn)元購(gòu)房款后，劉某便同意張某搬入案涉房屋內(nèi)居住。
2021年6月，因經(jīng)濟(jì)上遇到困難無(wú)力支付剩余購(gòu)房款，于是張某找到劉某協(xié)商解除合同并要求退還購(gòu)房款，但遭到劉某拒絕，張某便將劉某訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，并要求劉某返還其已支付的購(gòu)房款22萬(wàn)元。
劉某則認(rèn)為其僅將房屋出售給張某，并未出售宅基地，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，張某應(yīng)當(dāng)支付剩余購(gòu)房款。
法院審理認(rèn)為，劉某將村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給非本村村民張某。兩人所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖系自愿，但是地隨房走，宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)獲得宅基地的使用權(quán)。劉某與張某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》因違反《土地管理法》的強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效。據(jù)此，法院最終判決劉某與張某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，劉某應(yīng)返還張某前期已支付的購(gòu)房款。
依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，具有福利性質(zhì)和保障功能，不得轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。本案中劉某與張某并非同一村集體組織成員，其不具備該宅基地的使用資格，他們的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。在此承辦法官提醒，國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)作出了有別于國(guó)有土地的規(guī)定，在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋前，要了解自己是否具備購(gòu)買(mǎi)資格，慎重考慮，否則即使簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也屬于無(wú)效合同，無(wú)權(quán)取得房屋的所有權(quán)，而且還可能需要根據(jù)自己的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)因合同無(wú)效造成的損失。
記者 劉明培
通訊員 李虹
原標(biāo)題：《《皖江晚報(bào)》：私下買(mǎi)賣(mài)宅基地上房屋 法院判決轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效》