阿勒泰市原看守所用地工程置換 PPP投資收益權(quán)項目

一、項目概況
本項目涉及阿勒泰市原看守所占地面積約45302.5㎡（約68畝）的土地收儲及新看守所的部分工程建設(shè)。后期原看守所可供開發(fā)建設(shè)用地面積約為36271.84㎡（約54.4畝，以最終實(shí)測勘界面積為準(zhǔn)），位于g216國道以南，規(guī)劃花園路以東，用地性質(zhì)為：居住用地，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。
（1）投資權(quán)價款組成
投資收益權(quán)起拍價為2750萬元（折合土地價格約50.5萬元/畝）。價款僅包含新看守所2750萬元工程建設(shè)部分。即投資權(quán)拍賣起始價2750萬元=原看守所土地收儲成本0萬元（a部分）+新看守所工程建設(shè)2750萬元（b部分），具體如下：
a部分（現(xiàn)金部分）指原看守所用地范圍內(nèi)房屋的征遷補(bǔ)償所需資金，由阿勒泰市公安局自行籌資并協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成。
b部分（實(shí)物部分）指新看守所部分工程建設(shè)費(fèi)用2750萬元，投資權(quán)競得人以實(shí)物方式支付并移交。
另：投資權(quán)競得人享有優(yōu)先獲得新看守所剩余工程項目的代建權(quán)利。新看守所剩余工程的概算約計：1472萬元。（該部分資金由阿勒泰市公安局自行籌措，按照工程進(jìn)度向競得人支付。）
（3）投資權(quán)拍賣競買保證金
本次投資權(quán)拍賣競買保證金為500萬元，投資權(quán)拍賣成交后500萬元競買保證金轉(zhuǎn)為新看守所項目建設(shè)的工程履約保證金。
二、項目優(yōu)勢
1．原看守所用地位于阿勒泰市新老城區(qū)結(jié)合處，毗鄰g216國道、主干道團(tuán)結(jié)路及外環(huán)快速路高架，區(qū)位優(yōu)勢明顯，不論是進(jìn)出城還是前往老城區(qū)和新城區(qū)都非常便捷。
2.地塊周邊有綠地公園、克蘭河景觀帶、體育館、解放軍第十六醫(yī)院、市二中、畜牧學(xué)校、將軍城商業(yè)體（在建）等，配套完善。
3．阿勒泰市目前新老城區(qū)結(jié)合處的樓盤備受購房人群的關(guān)注和親睞。且項目地塊附近的克蘭郡、御華園及翡翠灣三個樓盤的銷售情況非常火爆。
4．此次投資權(quán)折合每畝土地單價為50.5萬元/畝，隨著阿勒泰市“南延北優(yōu)”的規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，兩年后該區(qū)域的土地價值必將有所提升。
5．投資人只需繳納500萬元競買保證金就能夠取得4222萬元市政項目的工程建設(shè)權(quán)，現(xiàn)金投入少，財務(wù)成本低。同時還可以取得后期土地使用權(quán)出讓時溢價部分70%的收益，具有雙重收益保障，投資風(fēng)險極小。
6.投資收益分析（兩年后使用權(quán)出讓價格保守參照周邊地價65萬元/畝進(jìn)行取值計算）：
工程利潤：4222萬元 x 15% = 633.3萬元
溢價收益：54.4畝x（65萬/畝-50.5萬元/畝）x70%=552.16萬元
若建筑商競得該項目，僅做工程建設(shè)不拿土地使用權(quán)的情況下，則投資2750萬元，兩年后項目總收益為：1185.46萬元。
若房地產(chǎn)開發(fā)商競得該項目，即做工程建設(shè)又拿土地使用權(quán)的情況下，則投資2750萬元，兩年后拿地實(shí)際成本為：（65萬元/畝x54.4畝-1185.46）÷54.4畝=43.33萬元/畝，比投資權(quán)拍賣時50.5萬元/畝的土地價格更低。