河南省鄧州市城市綜合體舊城改造項(xiàng)目

【拍賣標(biāo)的】項(xiàng)目位于河南省鄧州市穰城路東側(cè)、團(tuán)結(jié)路南側(cè)、南閣路北側(cè)、東一環(huán)西側(cè)，為鄧州市老城區(qū)核心地段。項(xiàng)目占地約260畝，后期可出讓國有建設(shè)用地約220畝，總投資約28600萬元，折合土地單價(jià)約130萬/畝。
該項(xiàng)目具體內(nèi)容：1、投資工程部分約2.14億元（用于南閣路的標(biāo)準(zhǔn)化修建約1800萬元；9.8萬平方米還建安置房的投資建設(shè)約19600萬元）；2、片區(qū)內(nèi)約定土地的征地拆遷補(bǔ)償資金的出資約7200萬元（現(xiàn)金支付）。3、投資人的投資回報(bào)是來源于片區(qū)內(nèi)可以出讓的220畝國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓收益。投資人前期投入工程建設(shè)及現(xiàn)金費(fèi)用共計(jì)28600萬元，得到國有建設(shè)用地220畝，折合單價(jià)130萬元/畝。(競買保證金2000萬)
（土地開發(fā)融資權(quán)的定義是：政府與投資人簽訂相關(guān)協(xié)議，由投資人負(fù)責(zé)出資，協(xié)助政府完成約定片區(qū)內(nèi)的土地征地拆遷補(bǔ)償及相關(guān)工程建設(shè)投資，政府負(fù)責(zé)按相關(guān)程序完成約定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地收儲(chǔ)工作后，依法組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，政府按約定參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果向投資人支付投資回報(bào)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。）
【項(xiàng)目優(yōu)勢】1、地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目位于鄧州市核心軸線 “團(tuán)結(jié)路”和“穰城路”交匯處東南面，配套完善，方圓兩公里范圍內(nèi)有市人民醫(yī)院、鄧州市第一高級(jí)中學(xué)、市體育館、中國銀行、人民法院、公安局等。地塊四面臨路，為雙向四車道道路（人車分流），非常適合開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。同時(shí)，地塊拆遷量較少，且待拆遷區(qū)域位于地塊的邊角地帶，不影響項(xiàng)目的前期開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目啟動(dòng)快、風(fēng)險(xiǎn)小。
2、工程投資大、資金占用少。作為舊城改造項(xiàng)目，此項(xiàng)目需要現(xiàn)金7200萬元，而工程建設(shè)投資近2億元，有177畝凈地可在3-6個(gè)月內(nèi)完成出讓。項(xiàng)目占用資金少、可以迅速啟動(dòng)項(xiàng)目。
3、項(xiàng)目價(jià)格相對較低。鄧州市近三年的土地出讓面積約400畝/年，項(xiàng)目地塊周邊土地平均單價(jià)約為170-200萬元/畝，最高單價(jià)超過300萬元/畝。地塊臨團(tuán)結(jié)路底商均價(jià)在32000元/㎡，住宅均價(jià)約4000元/㎡，該項(xiàng)目折算毛地價(jià)格約130萬/畝，作為城市綜合體項(xiàng)目價(jià)格極具競爭力。
4、鄧州人口優(yōu)勢。鄧州原隸屬南陽市，南陽為河南人口第一大市，總?cè)丝?010萬，鄧州市人口在南陽各縣市區(qū)排名第一。2013年，鄧州市總?cè)丝诩s180萬，建成區(qū)面積約40平方公里，人口超過40萬，城鎮(zhèn)化率為34%，作為2014年升格河南省政府十個(gè)直管市之一，城市規(guī)劃面積將達(dá)到60平方公里，人口將達(dá)到60萬，城區(qū)人口仍有較大的增長空間。
5、城區(qū)規(guī)劃和人口發(fā)展空間大。根據(jù)鄧州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2015-2030年），鄧州中心城區(qū)建設(shè)用地空間結(jié)構(gòu)為“一心雙軸、三帶四廊”的“九宮”城市格局。本城市綜合體項(xiàng)目地塊即位于雙軸“團(tuán)結(jié)路”和“穰城路”交匯節(jié)點(diǎn)上。到2016年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到40%以上，城區(qū)建設(shè)用地面積達(dá)50平方公里，人口50萬人左右。到2020年，鄧州市城鎮(zhèn)化率達(dá)到49%以上，城區(qū)建設(shè)用地面積達(dá)60平方公里、人口60萬人左右。到2030年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%左右，城區(qū)建設(shè)用地面積達(dá)90平方公里，人口90萬人左右。按照2010年公布的鄧州市城鎮(zhèn)居民人均住房面積35.8平方米計(jì)算，未來三年鄧州市建成區(qū)新增20萬人的住房需求面積將達(dá)716萬平方米。鄧州市城區(qū)商品房需求量缺口較大，未來區(qū)域房地產(chǎn)市場綜合潛力較大。
6、城市發(fā)展四大機(jī)遇。作為升格的省管市，鄧州有四大機(jī)遇：一是省全面直管帶來的機(jī)遇。二是丹江口庫區(qū)區(qū)域中心城市建設(shè)帶來的機(jī)遇。三是深化改革帶來的機(jī)遇。四是糧食核心主產(chǎn)區(qū)建設(shè)帶來的機(jī)遇。受政策利好，鄧州市將會(huì)獲取更多項(xiàng)目、資金，對全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必將起到更大的推動(dòng)作用，在近幾年會(huì)迎來快速發(fā)展的機(jī)遇，和其他發(fā)展成熟的城市相比鄧州的近期發(fā)展空間較大，將會(huì)直接帶來人口的凈流入和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。