邵陽(yáng)市隆回縣城南濱江核心區(qū)土地投資項(xiàng)目

一、城市概況
隆回縣地處湖南省境內(nèi)的湘西南腹地，位于資江上游。東鄰新邵縣，西連洞口縣，南接邵陽(yáng)縣、武岡市，北毗溆浦、新化縣，面積2871.16平方公里。全縣轄16鎮(zhèn)、10鄉(xiāng)，總?cè)丝?30萬(wàn)人，城區(qū)人口約20萬(wàn)人，城市化率23.45%。隆回縣建縣時(shí)間不長(zhǎng)，但資源豐富，經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)活力。目前商品房均價(jià)為3800元/平方米以上，臨街鋪面20000元/平方米以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，還處于起步階段。
二、項(xiàng)目介紹
（1）項(xiàng)目東起大橋路，南抵環(huán)城南路，西至辰河南路，北以資江岸線為界（詳見(jiàn)項(xiàng)目位置示意圖），總用地約780畝，開(kāi)發(fā)規(guī)模合計(jì)90萬(wàn)平米，其中住宅部分65萬(wàn)平米、商業(yè)部分15萬(wàn)平米、辦公綜合配套服務(wù)10萬(wàn)平米，綜合容積率1.75。
（2）五馬大橋、辰河南路、紫陽(yáng)中路和水系景觀工程，（框定投資額為4億，工程預(yù)算依據(jù)為:2006年《湖南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》及與之配套的取費(fèi)文件執(zhí)行。其中預(yù)結(jié)算主材價(jià)格按《邵陽(yáng)工程造價(jià)文件》同期發(fā)布價(jià)計(jì)算，無(wú)指導(dǎo)價(jià)的單價(jià)確定采取雙方協(xié)商或采用行情價(jià)加5%的采保費(fèi)用計(jì)取。工程總價(jià)經(jīng)財(cái)政評(píng)審后下浮8%執(zhí)行，結(jié)算以最終審計(jì)為準(zhǔn)）。
（3）投資收益標(biāo)準(zhǔn)為投資權(quán)與使用權(quán)增值價(jià)差的70%；
（4）土地出讓面積與支付的投資權(quán)價(jià)款相匹配（例如投資權(quán)價(jià)款支付至20%，則供20%面積的土地）；
（5）現(xiàn)金部分根據(jù)拆遷進(jìn)度分批支付，具體支付節(jié)點(diǎn)待定。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
（1）區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯
依據(jù)隆回縣城總體規(guī)劃和縣委、政府確定的“北拓南提、東進(jìn)西展”城市建設(shè)發(fā)展方略，城南是城市近期開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目則位于城南的核心區(qū)域，是隆回城市綜合體、城市名片的標(biāo)桿項(xiàng)目，是隆回目前的地王。項(xiàng)目東西各有一橋與老城聯(lián)通，距離老城政治、商業(yè)、人文、醫(yī)療資源商圈都不超過(guò)1.5公里。
（2）商業(yè)、住宅需求旺盛
隆回是湖南人口大縣，總?cè)丝?30多萬(wàn)，城區(qū)人口約20萬(wàn)，城市人口遠(yuǎn)未飽和，村鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房置業(yè)需求旺盛，且消費(fèi)能力驚人，非常多的土豪買(mǎi)門(mén)面是一排一排的購(gòu)置，買(mǎi)房子是一幫親戚抱團(tuán)從一樓買(mǎi)到頂層。
隆回商業(yè)以大橋路和桃洪路交界為起點(diǎn)，東至政府，主要集中在桃洪路，人氣非常旺盛，街道擁堵?tīng)顩r堪比長(zhǎng)沙。老城區(qū)商業(yè)鋪面早已有市無(wú)價(jià)，而新開(kāi)樓盤(pán)的沿街商鋪售價(jià)在20000元以上，不加價(jià)提前預(yù)定，根本不可能買(mǎi)到。另外，整個(gè)隆回縣還未有一個(gè)高端的商業(yè)消費(fèi)中心，老城區(qū)破舊的商業(yè)已難以滿(mǎn)足隆回日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。投資商可以充分利用項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造隆回一個(gè)高端商業(yè)消費(fèi)中心。
隆回城北沿江樓盤(pán)均價(jià)在4000元以上，其中向華地產(chǎn)的風(fēng)華水岸去年下半年開(kāi)的盤(pán)，去年年底就售罄，目前二手房均價(jià)在4200+。老城區(qū)中心樓盤(pán)品房均價(jià)在3700元，基本都已售罄。
（3）環(huán)境極佳
項(xiàng)目北臨美麗的資江，南鄰三八水庫(kù)，區(qū)域內(nèi)有水系連通。目前該區(qū)域無(wú)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，資江北岸臨江多為舊城房屋，除去在建樓盤(pán)，根本沒(méi)有新增土地用于開(kāi)發(fā)，后期臨江樓盤(pán)市場(chǎng)只能轉(zhuǎn)移至南岸。沿江南路及風(fēng)光帶已在建設(shè)，其中沿江南路基本已完工。投資人可充分利用得天獨(dú)厚的資源，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)打造成為集沿江風(fēng)光帶、旅游休閑、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、文娛民俗、服務(wù)居住等功能完善、產(chǎn)城結(jié)合、風(fēng)景優(yōu)美的縣城新名片。
（4）土地增值潛力大
項(xiàng)目斜對(duì)岸一宗17畝地近期成交價(jià)為290萬(wàn)/畝，另一宗二手轉(zhuǎn)讓土地樓面地價(jià)達(dá)1200元/平方米，項(xiàng)目東邊365畝的投資權(quán)項(xiàng)目的成交單價(jià)為151萬(wàn)/畝，隆回縣政府為加大招商引資力度，吸引優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐隆回，在價(jià)格方面做出了很大讓步。該項(xiàng)目投資權(quán)單價(jià)為100萬(wàn)/畝，后期土地的增值空間非常大。
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