在以往的文章分享中，史律師給大家介紹了很多關(guān)于“以租代征”“土地流轉(zhuǎn)”的先關(guān)注意點(diǎn)，這兩個(gè)概念經(jīng)常被一并提起，很多農(nóng)村干部就是打著“土地流轉(zhuǎn)”的名號(hào)，在行“以租代征”之事實(shí)。今天北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長史西寧律師就帶大家來看看具體二者之前的區(qū)別在哪里吧。
　　以租代征和土地流轉(zhuǎn)有五大區(qū)別
　　下面，我們跟著史律師的腳步，結(jié)合《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(下稱《辦法》)為大家詳細(xì)盤點(diǎn)。
　　區(qū)別一：土地流轉(zhuǎn)不改變土地的性質(zhì)。也就是說之前是農(nóng)用地，流轉(zhuǎn)后依然是農(nóng)用地?！掇k法》第三條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途。”
　　而“以租代征”的實(shí)質(zhì)是假借土地流轉(zhuǎn)之名，改變農(nóng)用地的性質(zhì)進(jìn)行土地開發(fā)，在農(nóng)用地建設(shè)永久性建筑，對(duì)耕地造成很大的破壞。
　　區(qū)別二：土地流轉(zhuǎn)受讓方必須從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營，要有能力搞好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、管理好農(nóng)用地。
　　《辦法》第九條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人?！薄笆茏尫綉?yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。”
　　而“以租代征”的用地方大多是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工業(yè)制造企業(yè)，不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力。
　　區(qū)別三：土地流轉(zhuǎn)的主體是承包方，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)承包地，土地流轉(zhuǎn)是完全自愿進(jìn)行的。
　　《辦法》第六條規(guī)定:“承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地?！钡诎藯l規(guī)定:“沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。”
　　而“以租代征”的主體是基層政府或村委會(huì)，經(jīng)常伴隨有欺騙、強(qiáng)迫甚至暴力。
　　區(qū)別四：土地流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，這一點(diǎn)不能有任何的回旋余地，不可有任何的馬虎。《辦法》第七條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳。”
　　而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委會(huì)以各種名義截留，有的甚至是已經(jīng)把土地征了出去，但仍是支付著失地農(nóng)民少量的年租金。
　　區(qū)別五：土地流轉(zhuǎn)是國家積極鼓勵(lì)的，專門出臺(tái)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，以各種形式鼓勵(lì)農(nóng)民自愿、互利地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。
　　而“以租代征”是國家明令禁止的行為，《土地管理法》規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地?！眹鴦?wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確提出，禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。
　　史律師提醒：
　　拆遷是一個(gè)長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來說，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時(shí)候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。