湖南新邵絕版學(xué)區(qū)房地段舊城改造項(xiàng)目

【新邵縣概況】新邵位于湘中邵陽(yáng)盆地與新漣盆地之間。東北靠漣源市，東南臨邵東縣，南抵邵陽(yáng)市、邵陽(yáng)縣，西接隆回縣，北連新化縣、冷水江市。境內(nèi)寸石鎮(zhèn)花橋村為湖南省地理中心。全縣總面積1763平方公里，總?cè)丝?1萬(wàn)人,城鎮(zhèn)人口25.11萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到31%。2013年新邵縣經(jīng)濟(jì)全年生產(chǎn)總值94.95億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入8.2億元，農(nóng)民人均純收入6505元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17276元。目前商品房均價(jià)為3000元/平方米左右，臨街鋪面12000元/平方米以上。
【拍賣標(biāo)的】新邵縣和諧路一期項(xiàng)目投資收益權(quán)，含以下內(nèi)容：1、土地收儲(chǔ)出資約9000萬(wàn)元（擬收儲(chǔ)地塊位于新邵縣城東，總面積約500畝，后期可出讓土地約315畝，綜合容積率約2.65）；
2、代建工程出資約1.1億元（工程部分包括建設(shè)路田園南路、和諧路、大同路、酒廠支路、釀溪四小、單位職工安置房等工程的建設(shè)。）
拍賣條件：1、起拍價(jià)2.05億，折合土地單價(jià)65萬(wàn)/畝，競(jìng)買保證金1000萬(wàn)元，投資收益標(biāo)準(zhǔn)為投資權(quán)與使用權(quán)增值價(jià)差的60％；
2、現(xiàn)金部分在簽訂《土地開(kāi)發(fā)合同》后3個(gè)月內(nèi)付至現(xiàn)金部分的40%，首期供地后3個(gè)月內(nèi)付至現(xiàn)金部分的70%，第二期供地后3個(gè)月內(nèi)付清現(xiàn)金部分。
現(xiàn)金按期付至40%后9個(gè)月內(nèi)公示出讓實(shí)際支付投資收益權(quán)價(jià)款等價(jià)的土地；現(xiàn)金付至70%后，5個(gè)月內(nèi)公示出讓實(shí)際支付投資收益權(quán)價(jià)款等價(jià)的土地；全部現(xiàn)金支付完和所有代建工程竣工驗(yàn)收后，5個(gè)月內(nèi)公示出讓剩余土地。所有土地須在兩年半內(nèi)出讓完畢。
【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目位于老城區(qū)東邊，配套設(shè)施完善，緊鄰新邵縣最好的高中之一【新邵八中】，該（校有4000余名師生)，周邊還有資江中學(xué)、釀溪中學(xué)、以及代建工程內(nèi)的小學(xué)，可謂學(xué)區(qū)房的絕版區(qū)域。1公里范圍分布有縣人民醫(yī)院、縣汽車站、縣國(guó)土局、縣司法局等，和諧路一期建成后，直接與新邵的商業(yè)街新陽(yáng)路連通，宜商宜居。
2、新邵房地產(chǎn)形勢(shì)分析。新邵縣城鎮(zhèn)居民20.9萬(wàn)，主力消費(fèi)人群（20-49歲）占比48.84%，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大。樓盤開(kāi)發(fā)主要集中在城市新區(qū)，而老城區(qū)目前惟有城市花園一個(gè)項(xiàng)目，目前處于清盤狀態(tài)。實(shí)地調(diào)查顯示，新區(qū)樓盤多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群購(gòu)買，老城區(qū)居民因生活習(xí)慣更愿意就地置業(yè)，但老城已無(wú)業(yè)可置。可見(jiàn)老城區(qū)的改善性住房需求遠(yuǎn)未能得到滿足，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定是應(yīng)需而上。
3、通過(guò)投資權(quán)拿地，地價(jià)低于熟地價(jià)格。2014年新邵老城區(qū)商住地塊出讓價(jià)格185萬(wàn)-215萬(wàn)/畝（樓面地價(jià)462-896元/平方米），而我們投資權(quán)的項(xiàng)目只有65萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)367元/平方米。