流轉(zhuǎn)土地是國家為了防止農(nóng)村土地撂荒才提出的政策，根本目的是為了恢復(fù)農(nóng)村土地的利用，同時又能讓農(nóng)民通過承包地多獲得一點收入，國家的本意是好的，只是一些下鄉(xiāng)租地的人動起了歪腦筋，以“土地流轉(zhuǎn)”的方式實行“以租代征”。其中的玄機是什么？二者有什么區(qū)別？

　　01、什么是土地流轉(zhuǎn)和以租代征

　　土地流轉(zhuǎn)

　　主要是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即農(nóng)民的承包權(quán)還在自己手里，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人。

　　以租代征

　　主要是指通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。這種行為逃避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時也逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務(wù)，是一種違法用地行為。

　　02、土地流轉(zhuǎn)和以租代征有什么區(qū)別

　　區(qū)別一：是否改變土地性質(zhì)

　　土地流轉(zhuǎn)不改變土地的性質(zhì)。也就是說之前是農(nóng)用地，流轉(zhuǎn)后依然是農(nóng)用地。《辦法》第三條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途?！?/p>

　　而“以租代征”的實質(zhì)是假借土地流轉(zhuǎn)之名，改變農(nóng)用地的性質(zhì)進行土地開發(fā)，在農(nóng)用地建設(shè)永久性建筑，對耕地造成很大的破壞。

　　區(qū)別二：是否繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營

　　土地流轉(zhuǎn)受讓方必須從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營，要有能力搞好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、管理好農(nóng)用地。

　　《辦法》第九條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人?！薄笆茏尫綉?yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力?！?/p>

　　而“以租代征”的用地方大多是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工業(yè)制造企業(yè)，不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力。

　　區(qū)別三：是否自愿流轉(zhuǎn)，而非帶有欺騙、強迫等手段

　　土地流轉(zhuǎn)的主體是承包方，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)承包地，土地流轉(zhuǎn)是完全自愿進行的。

　　《辦法》第六條規(guī)定:“承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地?！钡诎藯l規(guī)定:“沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地?！?/p>

　　而“以租代征”的主體是基層政府或村委會，經(jīng)常伴隨有欺騙、強迫甚至暴力。

　　區(qū)別四：收益是否全部歸于承包方所有

　　土地流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，這一點不能有任何的回旋余地，不可有任何的馬虎?！掇k法》第七條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳?！?/p>

　　而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委會以各種名義截留，還有的甚至是已經(jīng)把土地征了出去，但仍是支付著失地農(nóng)民少量的年租金。

　　大家一定要把握以上幾點區(qū)別，切記任何通過流轉(zhuǎn)方式進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的、以租代征的行為都是不合法的，如遇到類似的情況，一定要聘請專業(yè)人士來維護自己的合法權(quán)益。