湖北襄陽(yáng)南漳縣城東舊城改造1.7億工程出讓

南漳縣城東舊城改造項(xiàng)目標(biāo)的介紹

一、縣情概況
南漳縣地處鄂西北，襄陽(yáng)西南，系秦巴山系余脈，東接諸葛亮躬耕之地古隆中，南臨萬(wàn)里流川大三峽，西靠百里林海神農(nóng)架，北通道教圣地武當(dāng)山，自古有“襄西之屏障，巴蜀之咽喉”之稱，是連接我國(guó)東部與西部秦巴走廊的重要經(jīng)濟(jì)輻射地區(qū)。南漳縣將繼續(xù)堅(jiān)持生態(tài)立縣、開放興縣、工業(yè)強(qiáng)縣、旅游活縣四大戰(zhàn)略，加快“四個(gè)南漳”建設(shè)，大力實(shí)施“231”工作思路，努力把南漳建成襄陽(yáng)都市的休閑新區(qū)、綠色發(fā)展的形象代表、跨越發(fā)展的排頭兵。
自然環(huán)境
我縣東西橫距66公里，南北縱距81公里，版土總面積3859平方公里，舊稱“八百里南漳一大片”?，F(xiàn)轄十個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?0余萬(wàn)。城區(qū)面積30平方公里，城市人口14萬(wàn)。
山青水秀，土地肥沃，氣候溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，太陽(yáng)輻射率低，無霜期較長(zhǎng)--資源豐富，物產(chǎn)眾多，無澇無旱--宜商、宜業(yè)、宜居、宜游、宜閑。
交通區(qū)位
305、306、250、251省道及即將動(dòng)工的“麻竹高速”穿區(qū)而過，316、207國(guó)道擦區(qū)而行，漢十、襄魏、孝襄等高速公路相鄰不遠(yuǎn)，距襄荊高速公路25公里，距宜城市火車站40公里，距襄陽(yáng)機(jī)場(chǎng)、襄陽(yáng)火車站、襄陽(yáng)余家湖碼頭50公里，0.5小時(shí)可到省域副中心城市襄陽(yáng)，3小時(shí)可到省會(huì)城市武漢，距西安512公里，距鄭州400余公里。即將建設(shè)宜城市—南漳武安鎮(zhèn)—南漳縣城貨運(yùn)鐵路，配套武安鎮(zhèn)磷化工業(yè)園。
經(jīng)濟(jì)概況
南漳已發(fā)展成為農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)定，工業(yè)初具規(guī)模，商貿(mào)流通活躍，社會(huì)事業(yè)進(jìn)步，城鄉(xiāng)面貌改善，人民生活提高，并步入快速發(fā)展的山區(qū)中等強(qiáng)縣。南漳縣域經(jīng)濟(jì)快速崛起，在全省綜合考核排名前進(jìn)8位；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅居全省第一。2012年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值110億元，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資100億元，實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入4.01億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額50億元。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13000元。

房地產(chǎn)概況
隨著南漳縣經(jīng)濟(jì)逐步的發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民紛紛進(jìn)入縣城購(gòu)置房產(chǎn)，東方曼哈頓、怡德家園、明泰華府、龍鵬世紀(jì)城等周邊樓盤在建，目前縣城內(nèi)住宅均價(jià)約為2300-2600元/㎡，高端小區(qū)最高可達(dá)到3000--3300元/㎡，商鋪可達(dá)到15000元/㎡。去年附近地價(jià)大概160萬(wàn)/畝。

二、城東舊城改造項(xiàng)目（185746.97㎡，約278.62畝）
基本情況：城東舊改造項(xiàng)目地塊位于環(huán)城東路（待建）以西，丹陽(yáng)大道以南，鳳凰大道以北。305省道至水鏡大道交匯處。該標(biāo)的地處政府人民檢察院周邊，位置優(yōu)越，三面臨路，依山傍水，交通便利。未來縣政府將搬至標(biāo)的西北角，縣醫(yī)院將搬至標(biāo)的正北方，西側(cè)將建小學(xué)、初中一體的標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校，距標(biāo)的以東300米擬建南漳縣客運(yùn)站，在建縣文化中心位于標(biāo)的以南。四星級(jí)賓館、五星級(jí)商鋪、高品質(zhì)住宅、大型商業(yè)綜合體環(huán)繞，生活配套等基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善。政府希望將該標(biāo)的打造為南漳縣第一高端品質(zhì)小區(qū)。
總面積約185746.67㎡（278.62畝），其中，安置小區(qū)占地75畝（工程還建房83939、93平方米），公益用房5畝（社區(qū)活動(dòng)中心、辦公樓），整理后可出讓商住用地為212.8畝，容積率≤3.3。
一、城東舊城改造土地開發(fā)融資權(quán)底價(jià)20072萬(wàn)元。其中包含兩個(gè)部分：
（一）土地收儲(chǔ)費(fèi)用（貨幣支付）：需要6803萬(wàn)元（拆遷、安置、平整、補(bǔ)償、電力線路遷移、報(bào)批）等費(fèi)用；
（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資（實(shí)物投資）：共約10224萬(wàn)元，其中包含：
1．還建房：83939平方米（占地75畝，容積率3.5），還建房成本按1100元/平方米估算，總投資約9233.39萬(wàn)元；
2．還建住房基本生活設(shè)施建設(shè)成本1844.4萬(wàn)元；
3. 公益用房建設(shè)成本（社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、管理用房、經(jīng)營(yíng)用房按容積率3.0）需資金1200萬(wàn)元。

二、成本及收益
（一）通過改造和還建，后期實(shí)際可出讓國(guó)有土地的面積為212.8畝，折算成本80萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)404元/平方米。
地塊優(yōu)勢(shì)(亮點(diǎn))
1．地塊位于城東區(qū)（南漳中央生活新區(qū)）規(guī)劃范圍內(nèi)；
2．該地塊三面環(huán)路，地塊升值潛力巨大，商業(yè)投資開發(fā)價(jià)值很高；
3．地塊的西北邊為規(guī)劃的新縣政府用地和城北標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校，西邊是規(guī)劃在建的文化中心；
4．地塊東南角距離地塊約1公里規(guī)劃建設(shè)一個(gè)國(guó)家二級(jí)客運(yùn)站，地塊北邊距離地塊大約2公里左右為規(guī)劃新建縣人民醫(yī)院（三甲）；
5．地塊鬧中取靜，商業(yè)氛圍濃厚，未來是南漳縣的城市與行政中心，極具開發(fā)價(jià)值。
政府政策與要求
1．對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)方面給出的優(yōu)惠政策，政府表示能減則減，能免則免；
2.對(duì)于地塊的整體設(shè)計(jì)規(guī)劃交由投資商設(shè)計(jì)規(guī)劃（土地規(guī)劃條件允許范圍內(nèi)），提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)審核通過后方可實(shí)施，極大了放開了該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)。

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